São Francisco está a trocar casas por ações de IA

NQ100

Zona-chave: 29,000 -29,500

Compra: 30,000 (com base em fundamentos positivos); alvo 31,500-32,500; StopLoss 29,400

Venda: 28,500 (num recuo após um novo teste de 29,000); alvo 26,500; StopLoss 29,200

Em São Francisco, já é possível comprar uma casa utilizando ações da OpenAI ou da Anthropic. Há apenas um problema: nenhuma das empresas concluiu um IPO e as suas ações ainda não são negociadas em bolsa. Os analistas já estão a comparar esta situação com anteriores bolhas de ativos.

O mercado imobiliário está, mais uma vez, a tornar-se um derivado do mercado tecnológico. Já começaram a surgir anúncios de imóveis cujos vendedores aceitam ações privadas da OpenAI ou da Anthropic como forma de pagamento. Isto demonstra que a valorização esperada de futuros IPOs está a começar a influenciar ativos reais muito antes de existir um mercado público líquido.

Lembrete:

A euforia no mercado imobiliário reflete-se nos preços. Durante o primeiro semestre de 2026, 144 casas em São Francisco foram vendidas por pelo menos 1 milhão de dólares acima do preço inicial pedido. Um ano antes, tinham existido apenas oito transações desse tipo, o que significa que o número aumentou dezoito vezes. Só em junho foram registadas 44 vendas desta natureza.

• Isto não significa que o número de casas avaliadas em mais de 1 milhão de dólares tenha aumentado de 8 para 144. Refere-se, sim, a casas vendidas por pelo menos 1 milhão de dólares acima do preço inicial de venda.
• Existe outra nuance importante: os vendedores locais colocam frequentemente os imóveis no mercado abaixo do seu valor real para provocar guerras de licitação entre compradores. Ainda assim, a dimensão dos prémios pagos reflete claramente a força da procura especulativa.
• Ao mesmo tempo, o número de imóveis disponíveis diminuiu aproximadamente 40–45%, o que significa que mesmo um fluxo relativamente modesto de riqueza proveniente do setor tecnológico está a provocar um aumento desproporcional dos preços das habitações.
• O segmento mais ativo do mercado continua a ser o das casas avaliadas entre 2 e 5 milhões de dólares, enquanto o número de transações acima dos 5 milhões de dólares mais do que duplicou.

Os funcionários destas empresas estão a contrair empréstimos utilizando as suas ações privadas como garantia, a vender participações através de veículos especializados do mercado secundário ou a comprar casas antes do IPO por receio de que milhares de colegas entrem simultaneamente no mercado após a cotação em bolsa. Segundo estimativas aproximadas, a riqueza combinada dos atuais e antigos colaboradores da OpenAI e da Anthropic após potenciais IPOs poderia, teoricamente, ser suficiente para adquirir cerca de 29% de todo o parque habitacional de São Francisco.

Este continua a ser um cenário hipotético. Não se trata de um boom imobiliário nacional, mas sim de uma reavaliação localizada do mercado imobiliário nas zonas onde está a ser criada riqueza relacionada com a IA.

O problema é que as ações privadas de empresas não cotadas não podem ser avaliadas com o mesmo grau de confiança que os títulos negociados em bolsa. O mercado secundário carece de transparência, as transações são realizadas com diferentes descontos e restrições, e a avaliação final no IPO pode diferir significativamente dos preços implícitos nas operações realizadas através de SPV.

Se a OpenAI ou a Anthropic obtiverem avaliações inferiores ao esperado, adiarem os seus IPOs ou impuserem períodos de lock-up mais rigorosos que impeçam os funcionários de vender rapidamente as suas ações, o fluxo esperado de capital para o mercado imobiliário poderá ser muito menor do que os investidores atualmente assumem. Nesse caso, os compradores ficarão com casas adquiridas a preços que refletem o sucesso tecnológico esperado no futuro, enquanto continuam a suportar as prestações atuais da hipoteca, os impostos e os custos de manutenção.

Atualmente, milhares de investidores em São Francisco acompanham atentamente as avaliações do mercado secundário, os calendários de IPO, as ofertas de aquisição de ações (tender offers), os empréstimos garantidos por ações privadas, as vendas de imóveis acima dos 5 milhões de dólares e o prémio entre o preço final de venda e o preço inicial anunciado. Qualquer queda nas avaliações do mercado secundário ou adiamento dos IPOs poderá tornar-se um sinal precoce de arrefecimento do mercado.

O que significa isto?

A São Francisco de hoje ainda não está a repetir o padrão que conduziu à crise imobiliária associada a 2007. Naquela altura, a bolha foi alimentada por crédito hipotecário generalizado, critérios de concessão demasiado permissivos, elevado endividamento das famílias e securitização de empréstimos de baixa qualidade.

Hoje, a procura em São Francisco concentra-se em trabalhadores altamente remunerados do setor tecnológico e detentores de capital, enquanto a escassez de habitação continua a ser estrutural. Como resultado, a situação atual assemelha-se mais ao final da década de 1990: o mercado imobiliário está a capitalizar uma riqueza tecnológica esperada que ainda não se tornou líquida.

No entanto, o mercado já está a trocar casas reais por fé na valorização futura de empresas cujas ações ainda não podem ser livremente negociadas. A verdadeira questão não é se o boom da IA existe, mas quantos anos de crescimento futuro já foram incorporados no preço de cada metro quadrado do mercado imobiliário de São Francisco.

Estará a fé na tecnologia a tornar-se demasiado cara?

Por isso, agimos com prudência e evitamos riscos desnecessários.

Lucros para todos!